中心市街地商店街の活性化方策
平成10年度　全振連で行った商店街近代化研究会報告書を要約したものです。
（商店街近代化推進シリーズ４４）

１．中心市街地商店街の現状と地域社会

（1）中心市街地商店街の空洞化とその要因

　�@　空洞化の実態

　中心市街地商店街の空洞化が現象として最も顕著に示されるのが空き店舗の増加です。日本商工会議所が平成9年に行った調査では、空き店舗数は1商店街に平均5.1店あるとしています。とりわけ、大中都市を除く地方の10万人以下の都市では、空き店舗が多くなっています。

　空き店舗比率でみると、平均9.3％となっています。空き店舗比率が10％を越えると商店街がさびれた感じとなり、必要業種が揃わなくなります。その10％を越えた商店街が全体の4割を上回っています。

　一方、大型店（含、営業しているもの、撤退したもの）のある商店街のうち、大型店の空き店舗のある商店街が37．5％にも達しています。また、商店街にある大型店のうち7店に1店以上の割合で空き店舗になっています。

　�A　空洞化の要因

　空洞化の要因については、大きく4つ考えられます。

　一つは、住宅が郊外に開発され、人も郊外に住み、公的施設や民間施設も移転したことです。

　また、中心市街地は、道路、駐車場など車社会化に対応できなくなっています。　

　中心市街地の商店や商店街は消費者ニーズを汲み上げ、これに対応するという努力に欠けているのも一因です。

　さらに、決定的な打撃を与えているのは郊外型の大型ロードサイド店の出店です。車でしか行けない郊外部への大型の商業施設の出店が中心市街地商店街空洞化の最大の原因です。

（2）中心市街地商店街の空洞化が地域社会に与える問題点

　�@　都市全体の魅力の低下

　自分たちのまちの中心と思う中心市街地があり、ショッピングの選択性があり、生きた情報があり、レジャーや文化にも接触できるということは都市魅力の重要な部分です。これを失うことは、都市全体の魅力の喪失につながります。

　�A　コミュニティと地域連帯感の喪失

　地域コミュニティの中核として、誰もが意識するまちの中心を持つことは地域の連帯感を保つ上からどうしても必要です。

　　郊外型のSCや郊外店、郊外の公共施設ばかりに生活を依存する今の地方都市のありようは、高齢化社会においては、交通弱者に犠牲を強いる社会といえます。

2．中心市街地商店街の活性化方策

　中心市街地の活性化と集客力の向上を図るためには、都市の基盤を整備し、都市の機能を高めるための『市街地の整備改善』と、従来からある商店街の近代化を中心とした『商業の活性化』の2つの策を合わせて行うことが求められます。

　�@　市街地における市街地の整備改善

　中心市街地における『市街地の整備改善』策としては、交通アクセス条件の改善、公共公益施設の誘致、拠点施設の誘致、設置などが考えられます。

　�A　中心市街地における商業等の活性化

　従来の商業の振興策は、商業者や商店街の組織が行うものに対して補助、融資して支援するものが大半で、今迄は、商店街等の各組織でバラバラに行われていたものが多くを占めていました。また、計画的な設備投資ではなく、中心市街地全体として歩調を合わせたり、役割分担をしながら行われるといったものはあまりありませんでした。今後は、中心市街地や中心商店街の活性化の基本方針や基本計画に沿って、地区内の商店街やゾーンの役割分担と連携を図りながら、計画的な策が望まれます。

　�H中心市街地・商店街に期待されるタウンマネージメント機能

　中心市街地、中心商店街において、活性化のための様々な事業、活動の要請があります。中心市街地、中心商店街の活性化のためには、中心市街地全体を管理運営する『タウンマネージメント』が不可欠です。

　従来は、これらの事業、活動については、事業ごとに単発で、商工会議所（商工会）、商店街連合会や単位商店街組織で行われていました。しかし、都市の中心市街地では、中心市街地の活性化に向けての共通した基本方針の下での事業が必要となります。一本化された組織による、中心市街地の商店街全体の総括的なタウンマネージメントが必要となります。タウンマネージメント業務としては、大きく3つのグループに分類できます。1つは、主に行政が担う基盤施設の整備を除いて、商業施設、商業基盤施設の整備を中心とした『街づくりの推進（デイベロツプメント）』。2つは、建物、駐車場、アーケード、街路灯、その他のストリートファニチャーなどの『街及び施設のハード管理（メンテナンス）』これに加えて、3つ目として、販売促進、営業管理、空き店舗対策などの多岐にわたる『街及び施設のソフト管理（マネージメント）』があります。

　実際には、これらについてすべての業務を実施していくものではなく、地区における事情を反映しながら、タウンマネージメントの業務範囲を決めていくことになります。

　�C　中心市街地・商店街におけるタウンマネージメント機関

『街づくりの推進（ディベロップメント）』、『街及び施設のハード管理（メンテナンス）』、『街及び施設のソフト管理（マネージメント）』と幅広い中心市街地の管理運営（タウンマネージメント）を円滑に行うためには、明確なタウンマネージメントを行う機関が必要となります。中心市街地、中心商店街には、通常、法人、任意団体等の複数の商店街組織が存在します。これらをリードし、調整しながら中心市街地、中心商店街全体を管理運営するタウンマネージメントを行う機関が必要となります。

　魅力ある店づくり

　 �@　中心市街地商店街における個店の役割・位置づけ

　a．顔としての機能

　　中心市街地の商店街の場合、その顔となるのは個店であることが多く、どんな個店が揃っているかで、その商店街のタイプや雰囲　気や格が、決まります。個店　は商店街がその中心性を発揮するための重要な役割を担っていて、商店街の顔になるといった心意気　を持つべきです。小さくてもぴりっとした店、どこか違った味のある店、といった存在があることが、商店街をどれだけ魅力あるも　のにすることでしょうか。

　b．彩りや個性への貢献

　　様々な情報を持つ彩り豊かな消費者に対応するには、商業者自身が彩り豊かな生活を熟知していることが必要です。商業者こそが　いち早く彩り豊かな生活をするべきであり、そうした生活の発信者になるべきです。

　c．地域ブランドづくり

　　商店街としての彩りや個性を演出する方法のひとつに地域ブランドづくりがあります。地元の素材を用いて、地元ならではの個性　的な商品を作り出すことができるのは、地元に密着した商店街ならではのことです。

　�A　地域社会との顔のみえる関係づくり

　商店街はあくまでも地域密着型であるべきで、それは全国規模のチェーン店や大型店に発揮できない商業機能を発揮することができるからです。その筆頭にあげられるのが、地域社会との顔の見える関係づくりです。顔の見える関係とは、個客の家族関係、背景、個別のニーズなどが把握できていて、それに対応できることを意味します。

　�H　魅力的な店づくりに向けて

　a．人的資源

　　個店の経営者としての人材、しかも魅力的な店づくりができる人材には、次の店があげられます。まず商業者として不可欠な要素　は業種・業態によって多少の違いはあるものの、『好奇心』や『問題意識』があることです。次に自ら『生活を楽しむ』姿勢、『知　恵』や『システム』です。

　b．明確な経営理念とコンセプト

　　何を「売り」にしている店なのか、何が特徴なのか、何にこだわっている店なのかが不明確であると、消費者は「単なる店」とい　った意識しか持てません。

　c．店舗の持つ機能

　　店舗には経営者の意思を反映する「表現機能」と、それに賛同した顧客が集まってくる「集客機能」と、売り手と買い手との情報　が行き交う「情報交換機能」などがあります。それらの機能が相互に交流することによって相乗効果が生まれます。すべての機能が　集約されることによって総合的な魅力が創出され、その結果、商店街の「顔機能」が発揮されます。

3．欧米における中心市街地（商店街）の活性化策

（1）欧米における大型店の適正立地に関する諸制度

　�@　アメリカ

　小売施設を含めた土地利用・開発の規制は、一部除外を除いて地方政府が行っています。土地利用・開発規制の中心をなすのは、ゾーニングです。これとともに、商業施設に限らず大型施設の開発に対しては環境保護に関わる諸規制があり、景観について別途規制があります。各々の地方政府が独自の規制をしていて規制に関し

て地方政府を調整する機関はないので、広域的計画を行うことはできません。各地各様の規制が施かれていますが、共通する目的は、「公共の利益」の維持・増進で

す。

　�A　イギリス

　イギリスでは、一定規模を上回る小売施設の開発を規制する法規が制定されたことはありません。小売施設の開発も土地利用計画の下での規制のシステムに従うことになります。「大規模小売施設開発計画に関する環境省の指針」を発表しましたが、96年以降の政策は、中心市街地の維持・活性化を図るために、大型店の郊外立地に対して厳しい規制に転じています。立地規制の強化は、「持続可能な発展」のためには、大型店の郊外立地等による都市の中心性喪失を防ぐことが必要であると

いう理念に基づいています。

　�H　ドイツ

　大型店の立地は、都市計画の基本法に基づいて策定される市町村の建築基本計画により2つの地区に限定されています。その根拠は、この基本計画の上位計画である国土整備計画体系において、中心地の階層体系と中心地形成の促進が原則とされており、商業にもこれが適用されるからです。とくに、大型店の出店を自由にすれば、その周辺・近隣の中小商店が淘汰されて、住民の身近な買物機会が確保されないおそれがあるという考え方が貫かれています。また、大型店は、環境、交通、地域の商品供給、景観等に少なからず影響を与えるために、その立地を規制する方針にあります。中心地の階層体系は商業にも適用され、原則として食料品等の最寄品は小中心地や下位中心地、買回品は中位・上位の中心地、専門品は上位中心地がそれぞれ供給するように計画されます。また、すべての住居地域において徒歩10分以内に必需品を販売する商店が存在しなければなりません。

　�C　フランス

　わが国の「大規模小売店舗法」のモデルとなったといわれている「ロワイエ法」は、大型店の規制のみを目的としたものではなく、都市計画と商業の整合性の確保、公正競争の確保、中小小売商の保護育成、中小企業者の社会保障制度を盛り込んだ幅広い政策を行うための法律です。ロワイエ法とは別に、地方レベルの都市計画によって、商業施設一般や大型店の規制・誘導をする各種の方法もあります。また、土地占有計画による商業施設の立地の規制・誘導の方法の一つに、ロワイエ法の対象となる大型店の立地を可能とする特別地域を設定し、大型店の計画的な立地誘導をする方法があります。

（2）ヨーロッパにおける市街地商店街の活性化モデル例

　�@　安全、快適なまち

　a．モール

　　ヨーロッパの中心商店術のまちづくりの主流は完全にモール化の方向に向かっています。

　　・ミュンヘン・モール／アントワープのメイアー通り

　b．アーケード

　　ヨーロッパでは最初から建物と一体的に全蓋アーケードをつくる場合が多いようで、わが国でみかける片側ずつのアーケードは殆　どみられません。

　　・ブリュッセルのギャラリー・サンテュベール／ミラノのガレリア

　c．公共交通機関の導入

　　高齢者や身体の不自由な人達への対応と環境問題への対応として新たに市電やトラムなどの公共交通機関を導入する動きもみられ　ます。

• ストラスプールの市電

　�A　にぎわいづくり（パサージュ）

　ヨーロッパでは商店街が一本の通りにだけでなく、そこから枝分かれして建物の中や横丁に商店街の通り抜け道がある場合が多くあります。その商業的な機能をもった通り抜け道がパサージュです。

・ザルツブルクのパサージュ／ポローニヤ

　�B　コミュニティの核づくり

　a．コミュニティの核としての広場

　　ヨーロッパの商店街は市庁舎前や聖堂、教会前の広場で開かれるフェア（定期市あるいは大市）、マルクト（市）が発展して商店　街を形成した例が多くあります。従って商店街には広場がたくさんみられます。

　・プラハの旧市街広場／ヘルシンキのカウッパ・トリ／ブリュッセルのグランプラス

　b．パティオ

　　ヨーロッパの街の中心商店街では、パティオ（中庭）を持つ建物をたくさん見かけます。

　・コルドのパティオ／ミラノのパティオ

　�C　地域資源を活用した個性ある街づくり

　a．地勢、自然条件を活かす

　　山や丘、海や湖、川などの地勢、雪が多い、晴れる臼が多いといった気象などの自然条件も1つの資源です。

・丘と谷のあるまちエジンバラ／アルプスのまち、インスブルック／コモ湖畔の小さなまち、ベラツジオ

　b．地域の歴史、伝統、文化を活かした街

　　地域の歴史と関係した建物や遺跡、伝統、地域の文化、さらには地域と関係のある歴史上の人物や芸術家を誇りとし、これらを商　店術の活性化、まちづくりに活かしています。

・シェークスピアのまち、ストラスフォード／エルグレコのまち、トレド／ルネッサンスの宝庫、フィレンツェ

　�D　観光資源、地場産業、商業の融合化

　観光客を商店街によび込んで、その土地でつくられたすぐれた商品やまちの人たちのセンスで選び抜いた商品を商店街で売っています。

　 　�E　芸術、文化の香りある街

　芸術、文化の蓄積や催しによってまちづくり、商店街の活性化に結び付けている例もヨーロッパには少なくありません。

　�F　街のCI

　ネーミング、看板、街路灯をはじめとするストリート・ファーニチャー、街の装飾、そしてイベントなどさまざまなもので統一的にイメージをつくっています。

　　�G　景観による街づくり

　その他、美しい街並みなどでアピールしている都市もあります。

　　　 　�H　環境整備、福祉充実による街づくり

　中心市街地でのゴミ処理、エネルギー節約、排気ガス排除、福祉施設充実を徹底している街もあります。

・ドイツのフライブルク／フランスのストラスプール

4．わが国における市街地整備と商店街近代化事例

（1）商業集積高度化型

　大型店を誘致したり、商店街の人達で新たに作ったり、あるいはパティオ事業で共同店舗をつくるなどして商業集積の密度を高めます。

・水沢メイプル／川越アトレ／パティオ蔵元

（2）商業環境整備型

　商店街を安全、快適にするため環境整備事業を行うことにより活性化に結び付きます

　�@　アーケード　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　ヨーロッパのアーケードとは異なりますが、日本でもアーケードの整備例は数が多いです。

・仙台中心商店街／大分竹町通り商店街／飯塚市本町商店街

　�A　モール

　わが国では欧米にみられるような本格的オープンモールで成功している例は数多くありません。

・盛岡材木町商店街／沖縄市センター街

（3）複合機能集約型

　商業単機能でなく、“複合機能化”することによって魅力ある商店街、にぎわいのある商店街となります。

・山形七日町／岡山表町商店街

（4）地域資源活用型

　地域に残る歴史、文化、伝統などの資源、さらには自然資源などを活かして活性化、近代化につなげています。

・柳井市の白壁のまちづくり／境港市の水木しげるロード

（5）観光、商業一体型

　昔の、一生に何度かの観光みやげを買うという感覚ではなく、普段使う少し良い品を旅の想い出とともに買うという感覚に人が変わっています。

・北斎と栗菓子のまち小布施／小樽の倉庫を活用したまち

（6）芸術、文化型

　地域の芸術、文化等を題材にして活性化を進めている街は、わが国にはほとんどありません。

・大原一族の高い理想が基礎になっている倉敷／芸術のまちを指向している盛岡

（7）景観形成型

　経済的にこれほど豊かになったのに、まちに出るとその豊かさを実感できるような美しい商店街に出会えません。

• 彦根のキヤツスルロード／神戸のモザイク

5．中心市街地活性化のためのまちづくり3法

（1）大規模小売店舗立地法

　従来は、「中小小売業者の保護」を目的とし「大規模小売店舗法（略称）」により大規模小売店の規制が行われてきました。

　しかし、規制緩和の要請等により、消費者、生活者にとっての「生活環境の保護」と「小売業者の健全な発展」へと概念が転換され、「大規模小売店舗法」にかわって、「大規模小売店舗立地法」が施行されることとなりました。

（2）中心市街地活性化法

　空洞化の進行している中心市街地の活性化を図るため、地域の創意工夫を活かしつつ、「市街地の整備」、「商業等の活性化」を柱とする総合的・一体的な対策を関係省庁、地方公共団体、民間事業者等が連携して推進することにより、地域の振興と秩序ある整備を図り、わが国の国民生活の向上と国民経済の発展を図るとするものです。

（3）改正都市計画法

　都市における大規模な店舗の立地が、地域の商業活動に波紋を呼ぶとともに、出店の場所によっては、地域の生活環境に多大な影響を及ぼしました。この間題を解決するとともに、中心市街地の活性化を推進するため、市町村の裁量で用途規制が可能になるように、都市計画法が改正されることとなりました。

6．中心市街地商店街の活性化への提言

　この項は、商店街近代化研究会の委員による提言をまとめました。

〈提言1〉

　地域の中心が都市であり、都市の中心部が中心市街地であって、望ましい地域社会には健全な中心市街地が必要である。中心市街地を伝統的な位置、あるいは新規の場所に育て上げるためには、地域において、あるいは国に、中心市街地を育てる意識が広範に醸成された上に、多くの制度が作られ、事業が計画され、環境諸条件の変化の中で、成功に導かれなければならない。商店街団体などの民間組織は、構成員の行動が地域の中心性を高めるように誘導するばかりでなく、組織自体が共同事業を行い、さらに公共的事業の動向に関心を払い、公共施設の設置を要望し、必要な公的規制を求め、公的助成を求めるなど公共側に関心を求めなければならない。

〈提言2〉

　小さな政府を指向している現在の状況は、ますます民間の力を必要としているし、また、民間の柔軟な発想が実りあるものを創設していく。この中で、一番人々に近く、一番人々の要求を把握し、答えてきた商店街は、民間がなにをすべきかを一番よくわかっている。その意味でも、率先して都市再生の司令塔としての役割も果たして欲しい。このことが、都市中心市街地の活性化ともなるし、商店街の活性化も達成される基本である。

〈提言3〉

　中心市街地商店街の役割とは、端的に言えば、「豊かな都市生活」を求める「都市的」消費者に商品・サービスを供給することである。「都市的」消費者にターゲットを絞り、そのターゲットを共有する異業種の店舗の集合体、これが中心市街地商店街の役割であろう。具体的には、次の5つが中心市街地商店街活性化のために取り組むべき課題といえよう。

　�@店舗の「集積」としての魅力の復活

　�A「中心市街地の商店街らしさ」の創出

　�Bアメニティを感じさせる街路づくりとオープンスペースの確保

　�C「行きやすさ」を担保する駐車場の確保

　�D「行く機会をつくる」多様なイベントの開催

　一方、商店街は地域住民と連携し、まちづくりを考える姿勢が求められる。この成果として、まちづくり条例（ゾーニング、環境、景観他）の制定にもっていくことが望ましい。

＜提言4＞

　大都市において、既存ビルの階上（小ビルの3〜上階）部分に空室が増え、補充の見通しは困難で、中規模都市の駅前等中小ビルも同じ状況となっている。一方、現在都市産業で伸びているのはサービス業である。業種は雑多で、CD開発、ビデオ編集、玩具、機器開発、雑誌編集、写真、各種工房、人材紹介、イベント企画、海外資料、輸入雑貨代理業等である。多くがベンチャー的小企業であり、今後都心産業の主流になると考えられる。これらを積極的に誘導して、都心活性化、商店街整備の要素として活用したい。

＜提言5＞

　�@　都市計画をきちんとする

　　用途地域指定をしっかり守る（農業地域、自然地域を含めた）都市計画をつくらないことには無秩序な商業立地に歯止めはかからない。

　�A　コンパクトな商業空間に複合機能を

　　コンパクトな商業空間に商業密度を高めるとともに、さまざまな機能を上手に配置すべきである。

　�B　中心市街地に公共交通機関を導入

　　市電、バス、トラムなどの公共交通機関で交通弱者も楽に移動できるシステムをつくる。

　�C　ソフト面での活性化対策も

　　ソフト面での活性化対策も重要である。

＜提言6＞

　�@　地域商業者は「豊かさ」創造の尖兵

　　生活指導者としての商人哲学の構築。

　�A　地域商業者は地域文化のプロモーター

　　洋を問わず地域文化の促進であったことは歴史が示す事実である。

　�B　中心市街地の活性化策

　・こだわり店4店以上の商店街。

• 老齢社会に向けて街長の縮小と街の面化。

＜提言10＞

　厳しい今こそ、市街地で小売商業等を営む者は、小異をすてて大同につき、同業者も異業者も、また、規模の大小を問わず、運命共同体としての一体感を持ち、地域の生活者ともども、街づくり、商店街づくりを積極的に進めるべき時ではないだろうか。お年寄りが歩いて行ける範囲に、馴染みのお店があって、それが毎日の生活を支えなければいけない時代を考えると地域商店街は絶対に消えてはならないのである。「まち」の賑わいの創出、「まち」の治安・防災・交通・PTA・ボランティア・文化の伝承等、商店街に課せられたものはたくさんある。

　自ら考え、自ら汗をながし、元気を出すことが「まち」を甦らせることになる。